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コラム 2021.10.30
テナント・貸店舗の賃貸契約書において特に確認しておくべき項目とは
テナントや貸店舗の契約をする際、貸主と借主の間で必ず交わされるのが賃貸契約書です。重要な事項が取り決められているにもかかわらず、意外にもきっちりと内容確認をしないまま契約書に押印してしまっているケースも散見されます。貸主から「賃貸契約書に記載の通り～」という話をされ、借主は賃貸契約書をあまりよくみておらず、トラブルになってしまうこともあります。万が一の時のためのトラブル回避として、契約時に特に確認しておくべき項目を解説します。
中途解約や解約通知の期間？
1つ目は、契約の途中で物件を返却する中途解約や解約をする旨を貸主に通知する期間です。テナントなどの物件には、必ず契約期間が定められています。一般的には2～3年契約であることが多いでしょう。この契約期間の途中で解約することが中途解約。この場合には、貸主が次の入居者を探す時間の確保なども配慮して、通知する必要があります。事業用のテナントや貸店舗の場合、一般的に3～6ヶ月前までに、退去の通知を求められます。
ただし、解約通知の期間があまりに長く定められていると、借主が移転する場合、次のテナントの家賃と二重で払うことになりかねません。そこで、契約書に記載の通知期間が長すぎないかを確認し、問題があるようであれば交渉しましょう。また、中途解約をした場合、違約金が発生することもあります。金額がいくら必要なのかということも確認しておくことが大切です。
原状回復ルールは明確か？
2つ目は、原状回復ルールが明確に定められているかどうかです。原状回復とは、退去時に借主が契約前の状態に戻すことを定めたルールです。清掃や修繕はもちろんのこと、契約後に行った内装工事を元に戻すなど、配線や照明などの初期化も含みます。たとえば、スケルトン物件で借りた物件は、スケルトン状態に戻す必要があるでしょう。手配も含めた費用負担が借主に課されます。原状回復の工事範囲を契約前に確認するとともに、工事業者の指定についても確認しておきましょう。貸主サイドからみると、お抱えの業者に依頼したいとか、テナントビルの1階部分を借りる場合、他の階と仕様を合わせて工事してほしいという希望があるもの。しかし、その場合費用が思ったより高額になるリスクがあります。そこで、もし貸主指定の工事業者を使用してほしいという要望がある場合、「見積提示し、確認の上、工事に着手」などの文言を入れておくことをおすすめします。
同時に、入居時のレイアウト工事について、契約書に「A工事」「B工事」という記載があることがあります。これは、貸主指定業者が工事を行うという意味合いなので、必ず確認しましょう。
特約の確認も忘れずに！
3つ目は、特約に確認です。契約書の条文に当てはまらない、借りようとするテナント特有の取り決めが記載されている部分です。賃料が1ヶ月無料など賃料免除付き契約の場合などに、中途契約の際の違約金発生などについて記載されます。重要な部分なので、必ず確認しましょう。また、テナント契約に際して、貸主と個別に取り決めた内容は、特約欄に記載してもらうのが賢明です。契約時の担当者がずっと在籍しているとは限らず、口約束だけでは「言った、言わない」のトラブルになりがちなので、注意しましょう。
今回のまとめ
テナントや貸店舗を契約する場合は、賃料や保証金など金銭的な面だけでなく、契約期間や途中解約とその期間、原状回復の詳細、特約などについて特に入念に確認しましょう。契約書にうたわれていても、どちらにも判断できる曖昧な記載になっていないかなど、細かなチェックが必要です。大きなお金が動くテナント契約だけに、万が一のトラブル時に困らないためにも、上記のポイントを一人だけでなく第三者の目も入れて確認しておくといいでしょう。
