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コラム 2021.02.16

オフィス・事務所の賃貸借契約書上の定期借家契約・普通借家契約とは

オフィスを借りるときに渡される賃貸借契約書には、重要事項が多数記載されています。契約時以外にじっくり目を通すことは、あまりないかも知れません。しかし、契約後のトラブルを防ぐために、読み方を知っておくことが大切です。今回は、記載内容の中で物件の契約期間にかかわる、定期借家契約と普通借家契約の違いについて解説します。

【目次】 
1.定期借家契約とは?
2.普通借家契約とは?
3.両契約のメリット・デメリットをふまえて物件を探そう
4.今回のまとめ

定期借家契約とは?

定期借家契約とは、2000年3月の借地借家法改正により施行された制度です。契約時点で賃貸物件の契約期間が定められており、期間満了を迎えたら更新をせず契約終了となる契約を言います。契約終了ですので、期間満了後には退去しなくてはいけません。ただし、オーナーと借主の間で合意があれば、再度賃貸借契約を結ぶことは可能です。この場合、同じ物件であっても、「契約更新」ではなく「再契約」となるため、新たに敷金や仲介手数料などを支払う必要性が生じます。
定期借家契約を結ぶ物件は、短期契約を視野に入れた物件に多く見られます。近い将来に建て替えや取り壊しの予定がある物件に、短期間だけ借りたいという需要があれば、有効的に活用できるのです。また、契約期間が限定されていることで、入居時に賃料の交渉がしやすい物件であり、借主にとってもメリットがある物件です。ただ、期間満了前に解約すると、違約金が発生しますので注意しましょう。
この契約を結ぶ場合、賃貸借契約書の中で、「定期借家契約」との記載がない場合があります。しかし、契約書以外の書面の中で、契約期間欄に「契約終了の通知をすべき期間」という項目があれば、定期借家契約を意味しているのです。また、「期間の満了により終了し、更新がない」といった文面がある場合も、同じように定期借家契約を指しています。

普通借家契約とは?

普通借家契約とは、通常の借家契約のことをさし、契約のうち98%近くを占める契約形態です。オフィスでは2年契約が一般的となっています。契約期間満了を迎えても、正当な理由がない限りオーナーから契約更新を拒否することはできず、原則として更新が義務付けられているのです。正当な理由とは、家賃の支払い状況や建物の利用状況などを総合的に判断した結果で判定されますので、よほどトラブルがなければ問題なく更新でき、借主からいつでも途中解約を申し出ることができます。
定期借家契約では、契約は書面のみ有効とされていますが、普通借家契約は書面・口頭いずれも可能です。ただ、契約上のトラブルを未然に防ぐために、契約書を交付するのが一般的です。また、不動産業者が仲介を行った場合は、法律により書面の作成が義務化されています。普通借家契約の物件は、先述したように物件の大半を占めますので、物件選びに困ることは少ないでしょう。

両契約のメリット・デメリットをふまえて物件を探そう

定期借家契約と普通借家契約は、それぞれメリット・デメリットがあります。定期借家契約は、借主の間では認知度が低い制度ですが、上手に使えばメリットが大きい物件を利用できることも多いのです。オフィス市場で、空室率が増加すると、定期借家契約の物件が増えるケースもあります。特にリモートワークが広がっている企業にとって、今後オフィスの移転などを検討する際に契約内容が大きく関係してくる可能性が高まってくるでしょう。両契約のメリット・デメリットをしっかり把握したうえで、契約するようにしましょう。

今回のまとめ

賃貸契約を結ぶとき、内容があいまいなまま契約してしまうと、後からトラブルに発展しかねません。契約書の内容で、少しでも分からない点があれば、その場で解説するようにしたいものです。